Poniżej publikujemy wywiad z pragnącym zachować anonimowość prawnikiem, który na co dzień współpracuje z organizacjami pozarządowymi w Berlinie. Z pochodzenia jest Polakiem i zna polskie realia prawne.
– Chcielibyśmy porozmawiać z panem mecenasem o jednym z większych konfliktów lokatorskich w Poznaniu, mianowicie sytuacji skłotu Od:zysk. Kilka miesięcy temu, ten stojący od 15-u lat pustostan został kupiony wraz z lokatorami. Co może się stać z Od:zyskiem oraz jego mieszkańcami?
– To zależy od woli nowego właściciela nieruchomości. Mógłby on uporządkować relację z obecnymi mieszkańcami, oddając im tę nieruchomość w użyczenie bądź najem lub opróżnić budynek, następnie wdrażając tam swoje plany inwestycyjne. Ta druga opcja wydaje się bardziej prawdopodobna.
– Czy właściciel może tak po prostu usunąć stamtąd mieszkańców, np. posługując się firmą ochroniarską?
– Nie. Musiałby wstąpić na drogę postępowania sądowego i, uzyskawszy tytuł wykonawczy, wszcząć egzekucję. Postępowanie prowadziłby komornik. Tylko komornik mógłby starać się o pomoc policji lub licencjonowanej ochrony w celu opróżnienia nieruchomości. Pamiętać należy, że posiadanie nawet w złej wierze jest chronione prawem. W sytuacji, w której właściciel posłużyłby się prywatną ochroną, mieszkańcy mogliby – w granicach koniecznej ochrony posiadania – odeprzeć ten atak, używając przemocy lub, zaraz po opróżnieniu budynku, w ramach koniecznej samopomocy – przywrócić swój ostatni stan posiadania, zajmując na nowo obiekt. W obu sytuacjach mieszkańcy skłotu byliby „na prawie” właśnie dlatego, by uniknąć zabawy „w kotka i myszkę” – przepraszam za wyrażenie – właściciel w swoim interesie, chcąc skutecznie pozbyć się niechcianych mieszkańców, musi wystąpić na drogę sądową. Poza tym prawo przyznaje lokatorom szereg uprawnień. W Polsce po złych doświadczeniach z lat 1994–2000, gdy praktykowano „eksmisję na bruk”, zwraca się większą niż wcześniej uwagę na to, w jaki sposób i dokąd przebiegają eksmisje. Obecnie prawo nie umożliwia eksmisji donikąd; stąd też sąd, a czasem komornik, zobowiązani są do zbadania sytuacji mieszkaniowej dłużnika i wszystkich jego domowników. Wynika z tego tyle, że gdy okazuje się, że nie mają oni innego mieszkania lub domu, do którego można by ich było wyeksmitować, eksmisję przeprowadza się do lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego, ostatecznie do noclegowni, ale nigdy nie „na bruk”. Samowolna eksmisja pozbawiałaby mieszkańców skłotu prawa do sądu w tym sensie, że to sąd podczas eksmisji orzeka o prawie lub braku uprawnienia do lokalu socjalnego.
– Czy mieszkańcy skłotu są lokatorami?
– Ochrona praw lokatorów to pojęcie bardzo szerokie i dotyczy także osób, nie będących stroną stosunku najmu, ale wykorzystujących dane mieszkanie lub pomieszczenie w celach lokatorskich, czyli po prostu po to, by w nim mieszkać, prowadzić życie rodzinne, wychowywać dzieci… W dużej mierze określenie czy kogoś obejmuje ochrona lokatorska to sprawa oceny wielu okoliczności. Pamiętać należy, że umowę lokatorską można zawrzeć w sposób dorozumiały, np. tolerując pobyt osób w swoim mieszkaniu.
– A czy prawo do eksmisji przysługuje tylko osobom, których obejmuje „ochrona lokatorska”?
– Nie, eksmisja to po prostu opróżnienie nieruchomości z ruchomości i zamieszkujących ją osób. Nieważne, czy są lokatorami czy też nie. Postępowanie egzekucyjne to część procedury cywilnej, która należy do właściwości sądów. Wydobycie rzeczy od jej posiadacza niebędącego właścicielem musi dokonywać się w określonej procedurze, którą zainteresowany właściciel może uruchomić bądź nie. Działanie na własną rękę po pierwsze jest niezgodne z prawem, po drugie może okazać się nieskuteczne, ponieważ posiadacz będący lokatorem również dysponuje środkami, które może użyć przeciwko właścicielowi. Czym innym są uprawnienia, które przysługują podczas eksmisji lokatorom – najważniejszym z nich jest prawo do rozpoznania jego sytuacji pod kątem, czy przysługuje mu lokal socjalny. W wypadku osób niebędących lokatorami, ale wykorzystujących pustostany do zaspakajania swych potrzeb mieszkaniowych, usuwa się je zawsze do pomieszczenia tymczasowego lub do schroniska dla bezdomnych. Lecz nie bada się ich uprawnienia do lokalu socjalnego.
– Niekiedy mówi się, że zły stan techniczny budynku może dać właścicielowi podstawę do usunięcia mieszkańców dla ich bezpieczeństwa.
– O tym decyduje nie właściciel, tylko właściwy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, wydając decyzję administracyjną. Ta decyzja nie może jednak stać się tytułem egzekucyjnym. W Kodeksie postępowania cywilnego mamy zamknięty katalog tytułów egzekucyjnych, na których podstawie właściciel mógłby wszcząć postępowanie egzekucyjne. Nie wymienia on decyzji administracyjnej. Dlatego nie zwalniałoby to właściciela od konieczności wystąpienia do sądu z powództwem eksmisyjnym. Niewątpliwie jednak, wydanie takiej decyzji przez Inspektora Nadzoru Budowlanego nie pozostałoby bez wpływu na postępowanie sądowe. Sąd, pod presją takiej decyzji i mając na względzie bezpieczeństwo mieszkańców, powinien działać sprawniej, a postępowanie egzekucyjne powinno przebiegać bezzwłocznie.
– Jak, pana zdaniem, przedstawia się realna sytuacji, czy środki prawne, jakimi dysponuje właściciel są skuteczne?
– Wierzyciele, jak i dłużnicy, często narzekają na postępowanie egzekucyjne. Wierzyciele skarżą się, że trudno jest im wydobyć ich własność, że muszą czekać wiele miesięcy, a nawet lat, aż gmina zaoferuje byłemu lokatorowi lokal socjalny lub aż komornik podejmie trudną decyzję o usunięciu dłużnika do noclegowni. Z kolei byli lokatorzy i reprezentujące ich stowarzyszenia skarżą się na bezwzględność komorników, nieuchwytność „czyścicieli kamienic”. Niewątpliwie standard ochrony lokatorów w Polsce wzrasta. Świadczy o tym wyeliminowanie eksmisji na bruk nowelą prawa lokalowego w 2000 roku i uchwaleniem ustawy o ochronie praw lokatorów w 2002 roku. Co prawda zmiany, które weszły w życie w listopadzie 2011 roku, umożliwiające eksmisję do schroniska dla bezdomnych są postrzegane jako regres wobec wcześniej ustalonych standardów ochrony, ale nie zmienia to zasadniczo pozycji właściciela, który w celu wydobycia swojej własności jest narażony na trwające kilka miesięcy lub lat postępowanie egzekucyjne.
– A w innych państwach właścicielom jest łatwiej?
– Nie sądzę. Mówi się, że czas to pieniądz, a nawet najmniejsza zwłoka we wdrażaniu inwestycji naraża właściciela-przedsiębiorcę na straty. Często właściciele nie chcąc czekać na rezultat postępowania egzekucyjnego, próbują obejść procedurę cywilną. To oczywiście nie są praktyki godne polecenia.
– Jakie to są praktyki? Czy zna pan jakieś przykłady?
– Te praktyki wiążą się z kryminalizacją pewnych środowisk, subkultur. Gdy mamy do czynienia np. ze skłotem, ten przeciętnemu człowiekowi kojarzy się ze zbuntowaną młodzieżą, nietrudno jest więc uzasadnić brutalne działania. Bardzo skuteczna i powszechnie stosowana strategia to także wynajmowanie firm zajmujących się public relations, które to odpowiedzialne są za tworzenie złego wizerunku osób zajmujących pustostany. W przypadku przez nas omawianym nie jest to trudne – wystarczy kilka artykułów w lokalnej prasie, pisanych często na tzw. zamówienie. Z reguły wygląda to tak, jakbyśmy czytali materiał z wypowiedziami mieszkańców. Inną skuteczną metodą, stosowaną wobec lokatorów skłotów, zwłaszcza gdy właścicielowi zależy na czasie, ale jednocześnie nie może sobie pozwolić na to, by ucierpiał jego wizerunek – poprzez np. wynajęcie firmy ochroniarskiej, która de facto niezgodnie z prawem, przy użyciu siły, wyprowadziłaby mieszkańców – mogą być prowokacje dokonywane z wykorzystaniem policji (świadomej tego faktu lub nie). Na gruncie polskim za przykład sprzed kilku lat może posłużyć będąca przedmiotem postępowania przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka sprawa Rachwalski i Ferenc przeciwko Polsce, gdzie pretekstem policji do wtargnięcia na teren skłotu bez komornika i zatrzymania jego mieszkańców był źle zaparkowany, otwarty samochód stojący przed budynkiem. W tym przypadku Trybunał uznał, że wobec skarżących mieszkańców skłotu – Ferenc i Rachwalskiego – naruszono m.in. prawo do poszanowania życia prywatnego i przyznał w tej sprawie odszkodowanie od państwa polskiego dla lokatorów skłotu. Nie wszyscy, którzy padli ofiarą podobnych prowokacji mieli na tyle wiedzy i umiejętności, by skierować wniosek do Trybunału w Strasburgu lub choćby powiadomić o tym Rzecznika Praw Obywatelskich. Możemy sobie wyobrazić również inny rodzaj prowokacji, np. te związane z podrzucaniem narkotyków. W państwach europejskich istnieją oddziały policji (np. holenderska Bratra – przyp. red.) wyspecjalizowane w ewikcjach skłotów, potrzebują tylko pretekstu. Przypuśćmy, że polscy policjanci są szkoleni przez kolegów z Wielkiej Brytanii czy Holandii – państw, gdzie zajmowanie pustostanów odbywało się na skalę masową. Niewykluczone, że właściciel nieruchomości będzie myślał o jakiejś prowokacji, ponieważ każdemu adwokatowi będzie bardzo trudno wówczas wybronić swoich klientów.
– Uważa pan, że powyższy scenariusz jest prawdopodobny w Poznaniu?
– Odpowiem inaczej: na miejscu właściciela, jeżeli zależałoby mi na czasie, ze względu np. na zobowiązania dotyczące rozpoczęcia prac budowlanych na pewno uznałbym to za najszybsze rozwiązanie sytuacji. Zwłaszcza, jeżeli zlikwidowanie skłotu jest również na rękę lokalnym władzom.
http://www.odzysk.org/2014-co-dalej-z-odzyskiem-czy-mozliwa-jest-prowokacja-wywiad/
